智慧城市第一期住宅在去年就完成了装修，但星海集团一直都没有宣布定价和销售。
星海集团宣布过在今年下半年进行销售，目前定价方案需要由沐阳审核并签字，但他就一直拖着，他觉得之前还没到合适的销售时机。
现在H城的房产非常火，全城新房均价已经接近六万元了，比历史均价还要高两万，这是由于H城已经成为全国科技中心、GDP城市榜首。
有些投资者称，星海集团硬把H城的格局给改变了。
智慧城市，也成为全球焦点。
这一天，7月29日，上午十点钟，沐阳召开了高层会议，参与人员有周晨、杨海和智慧城市的项目管理人员，也邀请了当地ZF代理人和股东代表参加。
智慧城市并不是只有星海集团这个大股东，但可以直接行使执行权，其他股东不得干预，这在签订合作协议之前就商议好的。
虽然小股东不能干预，但有重要信息和财务知情权、监督权，也可以提出建议。
所以，沐阳召开智慧城市的定价会议，也让周晨通知了相关股东代表。
第一期三万套住宅房子，就价值数千亿元，所以沐阳也是很重视定价方案。
如果卖得不好，肯定会影响后面四期销售。
一般来说，第一期最优惠，销售好的话，然后后面几期都要贵一些。
还有商铺和写字楼招商事宜，也会在会议中把大概方案定下来。
沐阳看过住宅定价方案、商铺和写字楼招商方案，招视了下参会人员后，坐在主位上，开门见山说道：“今天的会议话题就是智慧城市的住宅定价方案、商铺和写字楼招商方案，这两套方案我都看过了。
我不是这个房地产行业的人，理论知识没有专业人士懂得那么深，但对市场的分析，我有自己的见解。
不过，我想先听听你们制定的住宅定价方案的理由。
方业你是智慧城市的总负责人，这套方案是你们制定的，说关键点。”
一名穿着西装、年约四十五岁的中年男人站起身向沐阳微鞠躬了下，然后坐下，朗声说道：“董事长，各位领导，你们好。
我们定价，是根据土地成本、建筑成本、位置和环境、市场需求、市场竞争、政策影响和附加服务等因素综合来定价的，以目前的情况来看，智慧城市的附加服务影响非常大，不仅全国投资客，还有海外投资客都看准了智慧城市，都想抢到更多套的房子。”
“拿BJ中心地带西城来说，住宅均价已经达到十二万元，申城、深市核心地段，住宅均价也超过了十万元。
智慧城市周边住宅均价这两年涨得也飞速，已经达到六七万元了，甚至个别楼盘已经达到七八万元了，已经不比西湖核心区域低了。”
“智慧城市的住宅，配套设施好，房子质量有保障，物业统一管理，卖便宜了，对不起它。”
……
方业说了许多，从开始的理论，再打开PPT针对调查的市场数据进行分析。
他们方案中的定价，当然要算入公摊面积。
智慧城市的房子，由于有很多配套设施，如果真全算公摊面积的话，那就多了。
为了避免顾客对智慧城市的房子有太多不好的争议，方业说，把公摊面积率定为20%，然后多出的公摊面积，就当是“送”了，让客户觉得赚到了，更利于销售。
关于公摊面积这一事，沐阳他看过方案，思考过利弊，还想了好几天时间。
目前国内已经流行公摊面积，如果取消的话，房子标价肯定要高许多。
比如原来89平方的，一般实际的面积是70平方左右，公摊率约21%，这70平还包括墙厚。阳台这些，可能就是半送半卖，也有全送。
假如原来卖一万一平，可不是意味着房价仅涨21%，而是要涨（89-70）/70＝14%。
也就是说，要卖27万一平才摊平原来的总价89万元。
而不是还是卖一万一平，总价才70万，那是不可能的！
这个定价，如果销售稍微差点，房地产公司多半要亏本了。
所以，指望去除公摊面积就能降总价，这都是消费者一厢情愿的想法，房开可不乐意这么做，该赚多少还是赚多少。
换句话说，即使消费者以为减少公摊面积能够降低房价，但实际上房地产公司不会因此降低总价，而是通过其他方式来补偿这部分面积的成本。
因此，消费者在购房时需理性看待房价和面积的关系，避免被虚低或虚高价格所迷惑。
也就是说，星海集团搞新颖取消公摊面积，但总价并不变，民众不一定能接受。
实际就是换汤不换药，意义不大，反被民众吐槽，总价没降，单价还显得“贵”死了，吃力不讨好。
另外，如果取消公摊面积，房开在建造房子时，肯定想办法缩减公摊面积，比如楼梯口小了，电梯外空间也小了，同样影响使用者。
当然，肯定会影响设计，会尽量把室内所得面积变大，但相应地减少公摊面积。
取消公摊面积计算，当然也有好处，比如每个业主所占的面积更真实合理，不再存在高层楼层住户面积过小、低层楼层住户面积过大的情况，从而实现更加公平合理的分配。
但总的来说，只要总价没变，总物业费没变，对业主来说没什么影响，得不到实际好处。
如今，按照现行政策要求，实际售房时，都会公布实际面积和公摊面积占比率，只是需要消费者计算户型实际情况，实际得房面积，有多少是赠送的，买房不能光看单价高低。
有些房子，房本95平方的，实得面积比不上房本89平方的，这是很普遍的现象。
比如这个89平方的，全赠送大阳台，它有飘台，而这个95平方的，阳台面积小，可能只是半送，甚至还没有阳台。
星海集团在公布房价时，一样会透明地公布实际所得面积、阳台面积和公摊面积情况，户型图、实际户型与样板房面积都一致，不能让销售人员误导消费者。
沐阳坐在沙发上，听方业及其他人向他汇报。
定价方案上，他大概看了下，普通住宅定价没有低于十万元一平，最差位置的一楼都定价十万元一平，均价达到14万元一平。
要是大平层和别墅，单价就更贵了。
“你们定的这个价格，没坑穷人呀。”沐阳扬了下眉毛，笑了笑说。
众人愣了下，才知道沐阳是开玩笑，然后也跟着笑了起来。
方业尴尬笑道：“董事长，我们是这样想的，既然坑不到穷人，卖九万和十万，差别也不大，那就干脆按照需求量来定价，全国但凡有些钱的，都想往智慧城市挤。”
沐阳点了点头：“有点意思，不过还需要考虑一下市场的接受度，这个价格可能已经超出大部分人的预想价格了。如果销售不佳，会直接影响到后面四期的销售。”
方业很认真地说：“是的，注定是少部分人的市场，智慧城市的房子，穷人真不用考虑，这很无奈。
就算我们卖五万，穷人还是买不起，然后消费者都会抢着要，最后转手卖。
我们第一期有3万套住宅，五期15万套，但相当于全国富豪来说，这并不算多。
根据相关数据统计，去年国内净资产过亿家庭就有3万户，而千万净资产达到两百万户，主要集中在一线城市。
也许这个数据有些失真，毕竟只是抽调，但也相差不大的。
我们打造全球顶级的智慧城市生态圈，高端配套，真不怕卖不出去。
我们可以先公布一房一价，看看有多少人将会订金抢号，如果交订金人数过少，我们可以再搞促销活动。”
沐阳闻言，感觉方业分析得有头有理，现在H城经济实力已经超过北上广深，发展潜力无穷，只要智慧城市运营成功，就硬造出来一个国际科技大都市。
转问其他人：“你们有意见的，说说看。”
周晨说道：“房地产我不太了解，但我希望销售时，一定要跟客户讲清楚，不能隐瞒重要信息，欺骗客户，这个订金，如果客户没有及时选到房子，要及时退回去，一定不能破坏星海集团的声誉，否则得不偿失。”
“好的，周总，我们一定会严格遵守诚信经商，严格培训销售人员。”方业郑重点头。
“智慧城市牵扯到太多的利益，不能有任何中间商存在。
选定房子后，如果客户觉得后悔了，在合同中确认，而且你们一定要跟客户讲清楚毁约金。”沐阳建议道，虽然没取消成公摊面积，但在交易上，可以偏向客户一些。